Diferencia entre superficie útil y construida de un inmueble

Confundir metros construidos con metros útiles es algo más común de lo que parece...

Los términos de superficie útil y superficie construida están regulados y recogidos en la orden ministerial ECO 805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Tener clara la diferencia entre ambos conceptos es fundamental para no confundirse a la hora de comprar o alquilar una vivienda. Por ello definiremos y responderemos a algunas de las preguntas más relevantes sobre el tema. 

¿Qué es la superficie útil?

La superficie útil hace referencia a toda el área de la vivienda sin tener en cuenta los muros, los pilares u otros elementos no prescindibles. En resumen y para ejemplificar se relaciona con todo lo que se podría pisar, incluidos armarios empotrados o muros entre habitaciones ya que en un momento dado se podrían tirar. Esta medida está delimitada por la cara interior de los muros perimetrales y sobre los que se podría andar físicamente.

La superficie útil de una casa también incluye el 50% del espacio de balcones, terrazas, patios o tendederos si están cubiertos, además de cualquier elemento privativo exterior. En el caso de que estos elementos no estén descubiertos, no se computan como superficie útil.

¿Qué elementos no se incluyen en la superficie útil?

No se considera superficie útil:

• El espacio ocupado en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados
• La superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros

La superficie útil sirve para saber el espacio habitable de la casa, es decir, los metros útiles que tiene la vivienda.

¿Qué es la superficie construida?

La superficie construida es la que mide la vivienda completa, aludiendo a la suma de la superficie útil más la ocupada por los muros perimetrales y abarcando todo lo que está dentro del perímetro de la casa. En esta ocasión sí se computan los elementos estructurales verticales, las canalizaciones y todo lo incluido en la superficie útil.

La superficie construida es la que se refleja en el Catastro y se utiliza para la valoración del inmueble. También aparecerá la superficie construida con elementos comunes, a partir de los cuales se calcula el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y el coeficiente de participación de la vivienda en la comunidad de propietarios, que sirve para determinar la cuota de la comunidad.

La superficie construida con reparto de zonas comunes

Esta superficie es la suma de los metros construidos más las zonas comunes, como el portal, los pasillos comunitarios, el ascensor, la portería, los cuartos de instalaciones, el descansillo, etc. Estas zonas se encuentran en régimen de copropiedad para todos los vecinos del mismo edificio.

¿Cómo saber la superficie útil y la superficie construida?

Para calcular la superficie útil puedes considerar varias opciones:

1. Medir los metros de ancho y largo de cada estancia de la vivienda y posteriormente, sumar el total de ese cálculo
2. Restar el área de superficie estructural a los metros construidos totales. 

Por lo general, la vía más rápida y directa para conocer la superficie de un inmueble es preguntar al propietario o la agencia encargada de su venta. Otra opción podría ser acudir al Registro de la Propiedad y pedir la nota simple de la vivienda, que te dará acceso a datos como el número identificador del inmueble, una descripción de la vivienda (incluida su superficie y referencia catastral), quiénes son los titulares del inmueble o si éste tienen cargas económicas.

También tienes como alternativa consultar el catastro, en el que se reflejará la superficie catastral y donde se incluirán los elementos comunes.

¿Qué diferencia hay entre metros construidos y útiles?

La principal diferencia entre la superficie útil y la superficie construida son los metros aprovechables. La superficie construida siempre será mayor que la útil: en términos generales, se calcula que la diferencia entre la superficie útil y la construida varía entre un 15% y un 25% aproximadamente.

Mientras que la superficie útil hace referencia al espacio disponible, es decir, a los metros habitables, la superficie construida añade todos aquellos elementos que no son aprovechables.

Estas diferencias no sólo afectan a cuántos metros podrás utilizar de tu vivienda, sino también a cuestiones como la fiscalidad de la propia vivienda: necesitarás saberlos para solicitar una tasación o para pedir una hipoteca, entre otras acciones.

En Inmogess, le podemos hacer una valoración de su Inmueble, antes de sacarlo al mercado inmobiliario.

Gracias Id